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Buenos días, amigas y amigos oyentes de Colectivo Burbuja. Os doy la bienvenida a un nuevo Programa «Economía Directa». Hoy tenemos con nosotros a Borja Mateo. Buenos días, Borja. Hola, muy buenos días aquí desde el ondo. Se saludan todos muy cordialmente. Muchas gracias por venir a nuestro programa. Y tenemos también a Juan Carlos Cabrero. Buenos días, Juan Carlos. Hola, buenos días. Hoy, lógicamente, teniendo aquí a dos expertos en el inmobiliario, pues vamos hablar del inmobiliario, como no puede ser menos. Vamos a hablar de cuál es la actualidad del mercado inmobiliario de compraventa y de alquiler en España. Vamos a hablar también de en qué fase
del ciclo nos encontramos, cómo influye esta demora en la subida de los tipos que ha anunciado el Banco Central Europeo, cómo está influyendo el Airbnb, la realidad de cómo van las cosas en Madrid-Barcelona y también vamos a hablar de cómo se plantea de cara a futuro, qué otros factores pueden incluir en el mercado inmobiliario, todo esto, podrás ayudaros a vosotros oyentes a tomar la decisión más interesante en materia de vivienda, que recordemos que es una decisión de las más importantes que se pueden tomar en la vida de una persona en materia financiera, especialmente en los tocancer a compraventa. Pues vamos a empezar con la situación actual del
mercadimobiliario y de Borja. A ver si nos puedes hacer un resumen de cómo ves ahora mismo tanto el mercado del alquiler como el de la compraventa en España adelante. Yo creo que primero el tipo de datos que vamos a utilizar para que la gente se situe porque se habla siempre de distintos datos y pues son distintas realidades. Yo creo que todas las estadísticas tienen un valor muy importante e incluso cuando uno no está de acuerdo con piensa que una estadística no es la mejor para reflejar el precio de la hibienda hay que leerlas todas porque todas todas tienen algo que te pueden aportar algo muy bueno yo lo que he calculado ha sido utilizando fotocasa más luego una de las
herramientas que tiene idealista en la cual se expresa cuál es el descuento medio que piden los compradores respecto a los precios de venta para una cierta zona y cogiendo solamente el 50% de ese descuento, no el 100% del descuento que se exige, sino se saca el piso a 100, se exige el descuento de 20% y lo que yo digo es que ese piso vale o cuesta en el mercado de 90. Entonces hemos cogido todas las listas estadísticas desde el año 2006, hasta el año 2013, luego 14, 15, 16 y 17. Hasta agosto de esos respectivos años se recogem precios de compraventa efectiva entre particulares en el mercado del segundo mano. Creo que eso es muy importante porque varias de las estadísticas de las cuales se estaban
últimamente son precios de primera mano y además no son precios de compraventa efectiva, sino precios de casación. ¿Qué es otro rollo que se han estado muy inflados? Yo creo que eso es muy importante. Los datos son los siguientes. Los precios llegaron a bajar desde el año 2016 hasta mediados del año 2016 para el conjunto del país. Luego hablaremos de distintas ciudades, hasta bien las de que la primera en la cual comenzaron a subir desde mediados de agosto de mediados del año 2013 fue la ciudad de Barcelona, pero para el conjunto del mercado continuaron bajando hasta el año 2016 y bajaron el 50%. Hay que saber que estos datos cuando estamos en el ciclo de bajada, muy posiblemente tengan un error hacia la
bajada, es decir que la bajada es de 50, 55%, mientras que cuando estás en un periodo al alza, los datos tengan, si hablamos de subidas o de bajadas de 47% en un momento en el que estamos subiendo, pues lo que se ha llevado a un momento más bajo, estaría salando con un rango de corrección hacia al alza, en la subida. ¿Por qué? Porque cuando están bajando los precios la gente no hace una rebaja de la mitad del precio que se está pidiendo, es decir se pide 80, mejor ya se piden 100, se oferta en 80, no se vende a 90, se puede estar vendiendo 85, mientras que cuando están subiendo, a pesar de que se está pidiendo una rebaja del 20%, no se venden a 80, sino que se acaban vendiendo, o a 90 se venden a
92. Vale, entonces eso también es relevante. Ese es el primer dato, la baja la puede el 50%, desde entonces hasta ahora hasta finales del año 2017 ha habido una subida de alrededor para el conjunto del país del 6% si coges los datos desde agosto hasta ahora el junio del año 2018 tienes que sumarle otra subida su pretoria alrededor del 5% es decir llegaba a bajar al 50% ahora estamos con unas bajadas respecto al precio de pico del año de 2006 de alrededor del 45% hay zonas y hay varios visitos por ejemplo de de Barcelona, mejor dicho, donde los precios han subido el 3,40 al 50% o respeto a los precios de Valle más bajos. Yo creo que estamos ahora y luego podemos abrir a otros temas y al debate.
Yo creo que, en mi opinión, estamos dentro de un ciclo de subidas puntuales propulsados sobre todo por los muy bajos tipos de interés que dan lugar a más dinámicas, pero dentro de un marco que fundamentalmente y consecuencia de las piames de población es para mí clarísimamente un superciclo de bajadas o un superciclo de subidas desde el año 73 hasta el año 2006 propulsado por cambios por un aumento de población además de la bajada de tipos de interés que hace que afinflar los petios de los bienes los cuales para los cuales es necesaria una financiación a largo plato y yo creo que ahora estamos en la situación contraria. Juan Carlos estás de acuerdo con Borja, en que estamos en este ciclo, en este super ciclo inmobiliario, que
es una fase de subidas puntuales, y también respecto a los datos que ha dado de subidas, comentanos. Sí, a ver, coincido, yo creo que prácticamente todo lo que ha comentado Borja, hay una cuestión para mí, el mercado inmobiliario es algo muy complejo, tiene una complejidad tremenda porque hay que considerar desde factores muy locales, incluso el individualizar ese inmueble que se está estudiando hasta factores macro que afectan a una economía global en ese sentido. A mi juicio la foto fija de lo que sería ahora mismo la realidad del mercado español. Hay tres factores fundamentales pero ya no del mercado inmobiliario sino de la economía española. La natalidad es
algo que ya hemos comentado muchas veces. Tenemos un problema muy serio de natalidad, en este caso estaría afectando a la demanda de vivienda, ya incluso a corto y medio plazo. En el sentido de la natalidad en España este año estamos en 391.000 nacimientos, el número más bajo desde 1996. Estamos en 8,4 nacimientos por cada 1.000 habitantes y que es el dato más bajo de toda la serie histórica desde 1976. El saldo vegetativo negativo en el en el sentido de nacimientos menos muertes, estamos en 31.000 personas, o sea, perdemos población por el crecimiento vegetativo, el número de hijos por mujer también estamos en 131, bajando de 134 en 2017 y la edad del primer hijo
es los 32 años, o sea, a partir de ahí, los datos de expatriados, o sea, no solamente tenemos un tema de crecimiento negativo, sino que además gente muy joven sigue saliendo del país, o sea, en el sentido el mayor incremento de 2018 ha sido hacia Reino Unido, hacia Estados Unidos y hacia Francia. Luego tenemos el programa de la deuda pública, ahí también hemos hablado muchas veces en este programa, según los datos de Juan La Borda, que el criterio más razonable es el flujo de fondos utilizado por el Banco de España y ahí estaríamos hablando de una deuda del 129,4 por ciento sobre el producto interior, por eso. Ahí eso nos va apuntando esa cuestión que trataremos más tarde,
que es la de los tipos de interés, que puede pasar tanto a nivel global en la economía española como a nivel de mercado inmobiliario, si a medio largo plazo podemos tener una subida de tipos. Y por otro lado, hay un parámetro fundamental que es en el mercado inmobiliario, que es la demanda solventadivienda. para tener una demanda solvente de vivienda tiene que haber un cambio de modelo productivo o un incremento incontrolado como sucedió durante la burbuja del crédito hipotecario. En ese sentido, pues tenemos que, según el INE, el salario más frecuente son 16.400 euros al año. Hay un 45,6% que cobra menos de 18.000 y el salario bruto medio son 23.000.
con estos datos es muy difícil hablar de un crecimiento sostenido de la demanda solente vivienda. Entonces a partir de ahí podemos comenzar a hablar de lo más local e incluso de lo que es el mercado inmobiliario, las tasas de empleo en los jóvenes menores de 30 años siguen en unos parámetros inaceptables y yo creo que a partir de ahí podemos ¿Haceros una idea de qué va a suceder? Porque el entorno macro es el que es. Pero vamos a ver, yo creo que aquí también hay más factores. Tenemos por una parte los tipos de interés que yo creo que si bien la renta disponible de la población en edad de comprar vivienda preferentemente, que es la gente que está formando un hogar,
pues la renta disponible es muy baja y eso tira hacia abajo de la demanda y indirectamente hacia arriba del alquiler, fenómeno del que yo creo que os voy a preguntar ahora, bueno, ya os estoy preguntando, quiero que opinéis de ello y luego tenemos también por otra parte que aunque es cierto lo que estás diciendo de la demografía Juan Carlos, pero también es cierto que hay otro fenómeno que tira en dirección contraria y es la disminución del tamaño medio del hogar, que eso es un fenómeno imparable, que es que estamos viendo como siguen aumentando el número de hogares en cada encuesta del line siguen aumentando pues en torno a 60 a 70 mil al año, el número total de hogares que hay,
no es el neto, no estoy hablando la diferencia entre los hogares que se destruyen por las causas que sean, la más importante el fallecimiento de los miembros que forman el hogar preferentemente son builders por lo que desaparecen hogares y por otra la gente que entra, entonces yo creo aquí tenemos fenómenos contrapuestos fuerzas contrapuestas que están tirando de la demanda unas hacia arriba y otras hacia abajo y por lo tanto de los precios y luego tenemos también la parte de la oferta que también os voy a preguntar que no hay construcción no hay vivienda nueva entonces eso también es un eso es un fenómeno que también tira de los precios hacia arriba pues al disminuir
la oferta de vivienda bueno ahora le voy a pasar la palabra borja a juan carlos y ya te tienes también la ocasión de comentar estos temas. Adelante, Borja. Vale, yo quiero decir una cosa, Fabián hemos hablado de ello no, de perspectivas respecto a evolución de precios de vivienda de cara a futuro, que es una de las preguntas que más hay a la gente por la que muy posiblemente nos esté escuchando, no? Si gente, pues, como los que estamos aquí los con tertulios, dice que es un buen momento para comprar o para vender. Fíjate, yo he defendido durante muchos años y contra Viente y Maria, había muy poca gente que estaba de acuerdo conmigo, que habían bajado lo especial o que han
bajado, incluso si le dice a la gente que han llegado a bajar el 50 al 55% o que es lo que yo defiendo y lo demuestro, pues piensan que están locos. Yo sí que creo que en este momento de forma general para el conjunto del país, muy especialmente a Gran Madrigal-Barcelona, la costa es decir zonas donde se va a acumular cada día más población en detenimiento del interior del país este momento y los próximos 3-4 años, mientras que los tipos de interés permanezcan en cotas bajas y se siga creando empleo y haya crecimiento cósmico, que es un buen momento para comprar vivienda, ¿no? Después del abatacazo que se pegó que fue auténticamente salvaje, pero siempre teniendo muy en cuenta que en cuanto
suban los tipos de interés, lo que va a suceder es que los petios de las hipotecas van a aumentar, con lo cual Alemanda caerá y por tanto los gastos de financiación son más caros con lo cual van a bajar, esa es la primera cuestión. Luego, mercado de alquiler. Los precios, y hay que ponerse también en circunstancia, hay un índice que es muy bueno, que tiene datos desde creo que es el año de 2005, que es el índice fotocasa sobre precios de oferta, no a los que se cierran, pero sí a los que se ofertan. Los precios de los alquileres, la bajara, creo que ellos por siñan el 30 al 32% ha habido una subida sustancial los últimos años y ahora estamos a una
bajada respecto a precios del año 2005 que tuvo que que tiene que ser alrededor del 14 15 por ciento hay zonas donde se han recuperado o si está muy cerca ya de recuperar los precios de aquel momento bueno se independista más gente con secuencia de la recuperación económica pues con sueldos bajos yo creo que aquí para mí la palabra es involviendo un poco lo que comentaba antes no del modelo productivo pues bueno pues es es la productividad no el momento de emprendimiento ya hay mil empresas que se crean de 500 son viales 400 se cierran y resulta que hay dos o tres que son, que generan muchísimos puestos de trabajo, ¿no? Si es una cuestión cultural, es una cuestión de mentalidad.
Yo soy positivo, muy positivo, y creo que es uno de los mensajes que quería avanzar de aquí, muy positivo en cuanto al mercado en mobiliarios. O sea, nos hemos quitado un problema muchísimo cuya, porque el que te haya bajado ya el 45% respecto al precio del año 2006, más luego el efecto de inflación que ha sido el 18%, es decir, a ese precio de la bajada del 45%, de que quitarme otro 18, o hay que sumar otro 18% porque tienes el efecto que habéis hecho durante el periodo de tiempo, no es lo mismo 100 euros hace el año 2006 como me sabéis que actualmente se compran menos cosas ahora. Yo creo que ese es el mensaje en una maría de noticias, pues en general,
y además la acción que tenemos a Española, en mi opinión, yo he vivido muchísimos años en el extranjero, llevo tres años aquí en Londres, he estado viendo dos años en Austria, cuatro en Alemania y luego también en Estados Unidos, es demasiado negativo y yo creo que hay que lanzar un mensaje a la gente que nos está escuchando, independientemente de la situación económica en la que puedan estar y es profesionalmente, que el año que viene posiblemente sea mejor. Se han hecho cosas muy buenas en este país en los finales del año 2011, que es muchísimo mejor de la que era en el año 2006. Yo creo que la situación es muy distinta. Y luego volviendo a lo que comentaba también Juan
Carlos de Crédito Solvente. Ha habido varias reformas del sistema financiero, ahora se está hablando de una cuarta reforma, sería de vacilia 4, lo que quería decir una necesidad de capitalización del sistema financiero europeo de 350.000 millones, 350.000 millones. lo que quiere decir que los bancos europeos, como tiene una forma muy distinta de gestionar el crédito, van a prestar, yo creo que la subida de precios es más sostenible posiblemente más san actualmente que en veces anteriores, porque hay más capitales, es decir, ya no te prestas en el 80%, por decirte un número mediado al que sea, si no te prestan el 50% y de hecho es algo lo cual indican en los estudios de Tecnocasa, que yo creo que
es una de las estadísticas de mejor calidad de datos, lo que pasa es que no tienen suficiente número de observaciones de todas las ciudades, es para mí el que se lleva la palma de todas las estadísticas existentes y te fijas ahí cómo con una casuística muy muy amplia pues el porcentaje de préstamos sobre precio de vivienda ha subido ha bajado muy fuertemente porque cada día hay más capital. Lo que habrá y también fuerzas efectivamente en mayor número de formación de hogares, fallecimiento de personas, hay un estudio muy interesante que publican anualmente no se se han publicado este año a cuña y asociados, acuña y asociados que habla de número de formación de viviendas y yo creo que
fundamentalmente en conjunto del país lo que está claro es que hay un envejecimiento muy fuerte de personas y yo creo que harán al factor en envejecimiento sobre el factor de creación de nuevas viviendas consecuencia de pues una sociedad que es más individualista, familias más pequeñas como bien apuntabais. Y yo creo que hay otro factor que pesara un poco y es que me da la ligera impresión de que el centro de España, la por risa catálica, sector hipuja y Madrid, y se está quedando vacío, es decir, la gente se está concentrando en el gran Madrid, en la costa, es donde vienen los extranjeros que se jubilan y el resto de países, castillas se están quedando echunerías, estudias por
muchos problemas y muchas causas que los propios austranos han causado. Yo creo que se tenía que haber liquidado rápidamente el sector del carbón, pero bueno, se digo eso pues me pueden colgar de un árbol y yo soy muy positivo para los próximos años resumo subidas de precios de vivienda durante los próximos tres cuatro años y creo para el conjunto del mercado este año vamos a ver el año 2018 mercado segundo a una subida de seis siete por ciento cinco por ciento se puede bater absolutamente todo puede ser que me quede corto puede ser que no los próximos dos años también tres años luego en cuanto suba los tipos de interés para mí está clarísimo
a no ser que el nivel actual de precios de alquileres se asosteniera luego que yo dudo mucho verás bajadas que se reactivan las bajadas de precios de viviendas, hay que recordar que del ciclo de 92 a 96 cuando vivimos un super ciclo de subidas en aquella época los precios de viviendas bajaron en términos reales el 30 a 32 por ciento, eso a la gente nos olvidé y se estaba en un super ciclo de subidas fundamentado por aumento de población y sobre todo por bajadas de tipos de interés. Yo creo que estamos ahora en la situación contra ella que es de hecho lo que está sucediendo en todos los valores de renta fija, bonos de mercados emergentes, de alto rendimiento y
demás. Cuando veamos que esa rentabilidad es que te albanco, ya no son del cero con cero o uno por ciento, como ahora por ejemplo anunciaba un gran banco que iba con CDN en sus cuentas corrientes, sino del uno por ciento verás un pujo de salida y miedo al mercado inmobiliario porque va a ver tu tipo de activos que van a ser más interesantes. Juan Carlos. Sí, un poco al hilo que comentaba me parece muy bien. Sí, también hay que decir, Juan Carlos, que en la década prodigiosa se crearon 4 millones de hogares, ¿eh? 4 millones de hogares, vamos, en poquísimo tiempo, había años que se creaba más de medio millón de hogares nuevos, ¿eh? Y ahora estamos hablando como de 70.000,
perdona, contigo a Juan Carlos. Teníamos la demografía ejerciendo de viento de viento en popa. Hay ya cuestiones entrando directamente al mercado inmobiliario. El objeto de una vivienda es el set habitado, el para qué hacemos las cosas. En ese sentido, como bien habéis apuntado antes, ha cambiado la distribución de esos hogares, ha cambiado el perfil de seguida. Ahora, dos años a esta parte, de unos años a esta parte, el 50% de la demanda lo que está pidiendo, es un estándar de tres dormitorios, dos ganos, mientras que un 27% son menos de 35 años que siguen con ese producto estrella que durante esa década prodigiosa fue ese pequeño apartamento o esa vivienda que hay que
esas personas jóvenes compraban para después en un futuro comprar otra mayor si lo requerían pues por crecimiento de la familia, ¿no? Entonces, en ese sentido, sí veo que va a haber factores que van a la alza porque la tipología de la vivienda construida no termina de encajar en lo que realmente está pidiendo el cliente. Por ejemplo, tenemos un parque inmobiliario que envejece un 3% al año, un 81% de las viviendas tiene más de 18 años y el 54% de las viviendas está construida antes de 1980. Por hacernos un poco la idea, la primera norma de aislamientos en España es el CT 79, o sea, antes del año 79 el que ponía un aislamiento era por buena práctica, más que porque se le
obligara la norma. Eso que implica, pues implica que va a tener que haber también un tido hacia el sector de la rehabilitación y sector de reforma. En ese sentido estamos viendo que que los visados de dirección de obra por, por supuesto, ejecución material continúan subiendo y que, bueno, también continúan subiendo de forma paralela la compraventa de vivienda usada. Ahí son esos dos parámetros que no paran de mejorar. El tema de las 54,000 unidades de vivienda nueva acabadas en 2017, que con los visados del año pasado y lo que ya está en curso podemos estar hablando unos futuros 81,000. La demanda, lo que realmente se construye en España solía rondar los 350.000
viviendas al año nuevo, es por ahí, en ese orden. Todavía estamos en valores muy bajos respecto a lo que fue la burbuja. Continúe insistiendo con el tema de los tipos, o sea, el final, el recorrido que le queda al mercado va a ser lo que se tarde o lo que, o lo que duren los tipos de interés hasta el turno, para mi juicio es... Bueno, y luego está el tema de la oferta de crédito, que el crédito recordemos que sigue bajísimo y tampoco se está dando el 100% de la financiación salvo casos muy puntuales, se está exigiendo un ahorro bastante considerable. Afortunadamente, porque más o menos lo último que he estado mirando de la cantidad de la hipoteca media, el último trimestre de 2017 estaríamos arrundando los 116.000 euros, que eso en un
euro y vor a 12 meses en menos 0,184, pues bueno, a ver, una inminente subida de tipos haría un roto muy gordo, pero realmente serían en otros ámbitos de la economía donde realmente, la cuestión del mercado inmobiliario podría ser un mal menor dentro de un mal mayor que que sería a nivel general en la economía española es esa posible subida de tipos que bueno de la que ya hemos hablado tantas veces aquí que tiene sus detractores. Yo de luego tengo una teoría que como dieran hipotecas a 30 años los bancos dieran el 100% de financiación y fueran poco exigentes ahora se montaba la de Dios en el mercado inmobiliario porque indirectamente y es la pregunta que te paso ahora Borja sobre lo que está pasando en Madrid y Barcelona en el mercado
del alquiler que desde mi punto de vista tiene que ver pues con la gente joven que no puede acceder a un crédito que compraría en otras circunstancias y que no tiene más remedio que entrar de alquiler si es que quiere tener un sitio donde vivir. Adelante Borja. Sí no, efectivamente, efectivamente, eso es un gran problema. Se está concentrando ahí crecimiento económico, generación de riqueza en su conjunto y la gente va abandonando su vivienda, se va haciendo independiente, no hay suficiente oferta. Yo creo que por ejemplo los ayuntamientos o los gobiernos, independientemente de qué administración estemos hablando, tiene que facilitar lo máximo los trámites para
que si hay demanda de vivienda de gente que lo quiere realmente utilizar, se pueda adaptar rápidamente a la demanda que existe, que se cree en viviendas y que no se dificulte como ha sufrido, por ejemplo, yo creo que es el ejemplo más conocido de lo que está sufriendo en Madrid y eso tiene que ser rápido y tiene que ser razonable sin ningún tipo de ideología porque hay una demanda y hay un movimiento de población de una parte a otra del país por distintas razones y la gente tiene derecho a vivir en una zona, en un sitio, en una vivienda que sea adigna. Los precios de los ániles, el efecto de Airbnb, por ejemplo en Madrid y en Barcelona en las ciudades, es relevante pero para el conjunto de mercado,
al conjunto de mercado a nivel nacional, luego también el ISA es otro mercado que yo creo que se mueve en una liga totalmente distinta, yo creo que hay que hacer una diferenciación entre en Barcelona ahora más hacia Gran Barcelona, Madrid ahora más hacia Gran Madrid y según vayamos acercando al ciclo crediticio, veremos como aquellas zonas de economía baja más baja y no hemos visto los últimos 12 meses aumentan los petios más fuertemente, es decir, es un tipo de piso cuyo precio ya sea al alfa la baja es mucho más sensible que las zonas ya mucho más establecidas y viva la zona de Marbella, yo creo que luego va toda la gran parte de las capitales de provincia y luego y la costa
mediterránea, así como la ciudad, si lo conozco el país, pues que la ingrese lógicamente y eso, por ejemplo, incluyo en donde soy yo, Discaia, por donde los precios están estancados, han subido algo, pero no hay un movimiento. Fíjate, yo tengo los datos aquí simplemente de precios de compramiento efectiva para varios distintos. Si me vais a permitir que los mencione, hablamos de Barcelona, porque hay pocos respecto a los precios del año 2013 que en Barcelona, y vuelvo a recordar, es donde comenzaron a bajar, a subirlos, a bajar primero año 2006 como primera fiedad y luego asumir a partir de mediados del año 2013 recogiendo los precios de las estadísticas que es la mejor que la de Tecnocasa, en ciudad le han asumido 47% en el
San Ciel 48 o gracias 35, Horta generó 23, Las Cortes 30, Nuevos Barrios 16, San Andreo 24, San Martín 38, San Monjuic 41, Esarria alrededor de 33%. Tendrías que sumer alrededor de un un 5% para los últimos 12 meses. Luego, por ejemplo, en Madrid, tenéis en los últimos 4 años, o bueno, te lo voy a explicar, desde el momento más bajo de este ciclo, de este miniciclo dentro de este gran ciclo, en Arganzula han subido el 22%, se pegaron un castañazo de hordago, en Barajas, por ejemplo, han llegado a subir el 8%, respecto a los precios más bajos del ciclo, en caravancen, han subido alrededor de los 12%. En el centro, y ahí hablamos del efecto Airbnb clarísimamente, la subida ha sido el 38%, así que se ha habido una subida
importante desde agosto hasta ahora. Lo hemos visto con los últimos datos publicados en FotoCastal, precios de segunda mano entre particulares. En San Martín, 21%, Chamberiu el 31%. Ciudad lineal, desde el punto más bajo, las precios subieron el 14%. Suen carrar al 20, hortalesa 17, latina el 14, moratalaz 15, retiro el 21%, salamanca 26, dicálvaro el 8%. Entonces ahora lo que estás viendo es que en las zonas de economía si quieres más baja de certificación económica del país es donde yo creo que se va a ver porcentualmente las subidas más acentuadas. Yo creo que eso va a ocurrir entre los últimos dos años porque no se puede llegar a centro. La gente de economía más sencilla, como según va mejorando la economía, le va
aumentando la renta que tienen disponible. Ya hemos visto como ha habido un aumento alrededor del 8% en el gasto de las familias, en el último creo que han sido 12 meses y consecuencia de lo cual verás un aumento de precios de viviendas en esos lugares. Yo creo que tengo gran interés en saber es cuál es el saldo neto entre personas fallecidas y número de hogares, decían Paio de Cío, creo que era 391 mil personas, en cuanto a hogares vivían esas personas, porque esos hogares, aunque como viene a eso, Juan Carlos, muchos de ellos son antiguos, son todavía habitables. Entonces, eso respecto al número de nuevos hogares que se forman, cuál sería el saldo neto.
Y esta pregunta, la intenta contestar a cuña y asociados. Yo salo de viviendas de primera uso, hablan también de escencias, y yo creo que la tendencia, a mí me da la ligera impresión de que es más bien a un aumento de la oferta. Sí, perdona. Uy, se le ha cortado a... Se le ha cortado a... No, no, estoy aquí, estoy aquí, chicos. Sí, sí. Muy bien. Bueno, pues Juan Carlos, no es poder decir de la influencia de Airbnb, de cómo está evolucionando la ciudad de Madrid, Barcelona, que yo creo que son los epicentros, especialmente Barcelona, pero ahora también Madrid está pisando el acelerador de toda esta subida al inmobiliario adelante. Hombre, es que para entender qué cosas están pasando y qué cosas pueden pasar, aparte de esos
números macro, hay que acudir a esos submercados o esos mercados más locales. Durante los últimos cuatro años, todos los programas que he ido comentando sobre esta cuestión, me iba, me iba, digamos, perfilando mi opinión hacia un mercado a dos velocidades, ese mercado que por un lado pues iba directamente relacionado con la renta de las familias, con la situación. es el laboral, el empleo, la capacidad, la demanda solvente de vivienda y por otro lado estaría en la vivienda como valor refugio o como búsqueda de rentabilidades en un entorno de creación de dinero por parte de los bancos centrales y de pocos lugares donde encontrar rentabilidad en el actual modelo económico. En ese sentido, ese mercado dual que en un momento dado
se estuve dándole vueltas a esta cuestión, creo que ha ido más allá y ahora lo que digamos está generando mucho en lo que es Madrid son factores como esa búsqueda de rentabilidad. Por otro lado el tema de Airbnb, el Airbnb ha sido un factor X, un factor que yo creo que si miramos atrás 5 o 6 años vista, pues ninguno nos lo esperábamos porque era muy difícil pensar que, de pronto, el propietario normal de vivienda se iba a convertir en hostelero, porque en el fondo de leer bien vies emplear una vivienda de uso residencial en un uso tarcial. En ese sentido, tan sorpresivo fue la aparición, como tan sorpresiva puede ser el que haya ayuntamientos que
comiencen a regular esto en contra para hacer cumplir su plan general de ordenación urbana que calificas las viviendas como residenciales. Por otro lado, esa ausencia de demanda solvente, lo que está sobre todo además en las edades en las que las personas compran su primera vivienda, como los menores de 30 años, está obviamente ocasionando una presión en lo que es el mercado del alquiler. Y bueno, pues la concentración también de lo que es el mercado de trabajo, O sea, las comunidades que más están tirando a nivel laboral, a nivel, por supuesto, de empresas innovadoras y creación de ese empleo a gente más joven son madrid, Barcelona y zonas de Levante.
Entonces, hay lugares donde la vivienda pues puede ser muy accesible, pero que lo que no hay es un empleo estable para las personas que deberían encontrarla. Entonces ahí nos encontramos en ese mercado dual a dos velocidades, en una economía a dos velocidades. después sí nos encontramos con el centro de madrid y los capitales van muy bien y bueno lo otro pues ya va dependiendo de circunstancias muy locales. Morza. Yo creo que hay un elemento que es... Sí, perdonad. Sí, sí, continúa. Mira, yo creo que hay un elemento muy interesante. Ayer estaba mirando una serie de páginas de internet de carteras de fondos gestionados. Y te dabas cuenta que las
carteras de fondos, con las facilidades que han España, en los perfiles más conservadores tenían en muchas ocasiones rentalidades negativas. Entonces, en caso de lo que estaba contando Juan Carlos, Es decir, ese dinero que se mete en el mercado inmobiliario como valor refugio porque no encuentra rentabilidades más alta, rentabilidades racionales o rentabilidades por encima de la infancia, una rentabilidad que ellos esperaban resulta que si te va al mercado inmobiliario, pero tú imagínate toda esta gente cuyo dinero, cuya riqueza está gestionado en este tipo de perfil conservador que este año pues llevan a rentabilidad negativa, yo creo que hay
una tendencia y yo creo que eso va a impulsar uno de los muchos razones, ¿no? a la subida de precios de vivienda como valor de refugio de inversión y demás, es efectivamente esto y ese dinero acaba en el mercado inmobiliario. Y luego otra cosa que también me llama mucha atención y que tiene mucho que ver con el ciclo económico y con el ciclo de tipo de interés, yo no se si habéis fijado la del número de empresas que estáis viendo que está saliendo o que estáis intentando salir al mercado cotizado, a las bolsas o las empresas que se están vendiendo o la actividad que están teniendo todos estos tipos de fondos de private. Y claro, cuando tú estás a la finalización de un
ciclo crediticio, yo me sigo acordando por ejemplo de la venta de cortesero de pan rico que fueron las ventas sensacionales, o sea vendieron en uno de los mejores momentos del mercado, ha habido porque se estaba a la finalización de ciclo crediticio y por eso se estaba ofreciendo el mayor dinero por la compra de esa vivienda, pues esa actividad está en un fuerte aumento y hay un gran interés por parte de los inversores porque, claro, como en los percibes y quieres más conservadores, no tienes rentabilidad con la rentabilidad que tú estás esperando, tienes que ir en esa en esa constelación de datos que da lugar a la toma de decisiones de inversión, que son rentabilidad,
que son liquidez, que son riesgo, que son volatilidad, que son bueno, pues uno a uno otro más, pues la gente se va, toma más riesgos y en este caso es el riesgo de liquidez, además del riesgo de grandes gastos de transacción pues lo que tienes unos gastos alrededor del 10% y eso durará mientras que los tipos de interés sean largos o sean cortos o estén bajos o lo que es lo mismo mientras que la gente que tiene un perfil de inversión para que nos entienda mucha gente que tenga un perfil de inversión conservador ya no le estén dando en menos 1% o el 0% como estarás este año sino que estén nada de 3% porque entonces vas a tener movimientos telúnicos de
capitales, a otro tipo de clases activos en las cuales en esa relación de rentabilidad, liquidez, volatilidad, riesgo, pues estén mejor situados y actualmente ese mercado la vivienda o es la compra de empresas, o además, o es el capital riesgo, no? Yo creo que es un muy buen momento para mucha de la gente que nos esté escuchando y que tenga la oportunidad de vender su empresa, pues de venderla, porque es ahora cuando, en estos momentos, este año, el año que viene, el año siguiente tal vez, cuando se paga los mayores crecios, porque hay mucho dinero que está pulnando, hay mucho dinero que está buscando rentalías y no lo encuentra y entonces está disposa a tomar decisiones que igual dentro
de tres años cuando los tipos de interés no estén en el 0% sino un banco en el estado español te dea a un año o a cinco años un 3% que ya no va a tomar y eso va a determinar y estoy muy de acuerdo en eso con Juan Carlos una parte muy importante de las dinámicas pero para mí está clarísimo estas subidas actuales son tácticas no son fundamentales excepto que uno argumenta que en algunas zonas de España se vaya a quedar rescolado totalmente el resto de España o gran parte se vaya a contentar unas zonas en las cuales la oferta no pueda estar a la misma altura de la demanda, con lo cual pues verás hay fuertes tensiones o igual que se reactive la llegada de extranjeros que también son todas las posibilidades y ahora pienso por ejemplo en
las peticiones que se había dicho sobre población de Barcelona hace 20 años y efectivamente la clavaron, la clavaron, excepto cuando se referían y vuelvo a ese factor X que tú has mencionado y que yo por ejemplo en mis análisis no le he tenido cuenta hasta hace tres años, ahí tengo que ser con eso muy abierto y yo no previa que los pisos fueran a subir en Barcelona tan rápidamente y tanto, el resto del país, el desarrollo ha sido muy parecido a lo que ya había previsto pero Barcelona yo te lo digo abiertamente que me equivoqué, pues que haya otro factor X y que efectivamente esa llegada de población que se realiza llegada de población y yo tengo una solución muy fácil para muchas de las zonas de España por ejemplo
Andalucía si quitar el impuesto de sucesiones y duraciones totalmente te digo que eso se les llena de gente mayor del resto de Europa y entonces tendría un aumento muy importante porque la gente que se va jubilando en los restos de países pues iría así, o sea si se pone una fiscalidad inteligente y razonable eso es un polo muy importante y el gobierno de Astuya si quiere que se le venga más gente una de las cosas que tiene que hacer es coger baja por teme de los impuestos y ya veras cómo se te llena de empresas. Por ejemplo, en Biscayar han ido mucho más adelantados que en otras zonas de España. Muy bien, Juan Carlos, estamos ya en la recta final del programa.
No sé si quieres comentar alguna cosa más sobre esto que ha dicho Borja o sobre algún otro tema. Adelante. Sí, incidiramos. Hay una cuestión que ha sido muy importante y como ha apuntado Borja, que es todo el tema del flujo de dinero de mercados financieros a tangibles como como una búsqueda de valor refugio tradicionalmente el valor refugio que pues muchos fondos de inversión empleaban era la deuda soberana de los países, claro en ese sentido cuando uno quiere detectar una burbuja y donde tenemos una donde en qué parte de la economía se está viendo una burbuja, nos tenemos que fijar en qué colateral es más abundante los balances de los bancos, en ese sentido
ahora mismo la burbuja está en la deuda pública de los países y precisamente por eso de esos mercados financieros lo que están es escapando de ese activo tradicional y de ese activo que aporta una seguridad y un valor refugio hacia otros lugares y uno de esos lugares ha sido el inmobiliario en zonas céntricas y sobre todo y ya en muchos lugares. Creo que se pueden valorar dos escenarios, o sea, un escenario de subida de tipos a medio largo plazo, ahí estaríamos hablando de que yo creo que el inmobiliario sería el menor de los problemas, si tenemos en consideración lo que pasa en países como Grecia o lo que ha pasado, lo que sucede cuando hay una crisis de deuda. Luego habría un segundo escenario que si continúan los
tipos de intereses bajos. Y ahí continúa ese flujo de mercados financieros hacia mercado inmobiliario, ahí lo que hay que considerar y además hacerlo sin ningún complejo es el que la vivienda es un bien de primera necesidad y que hay un artículo 47 en la constitución y que y ahí lo que se tenía que tomar por un lado medidas que garanticen ese acceso y bueno pues fundamental por ejemplo que las grandes ciudades se abran todos los desarrollos a lo que es la construcción de de vivienda nueva. Fundamental también poner orden en el tema del Airbnb. Fundamental también el digamos de alguna manera actuar contra la vivienda vacia. O sea, a mí me parece muy bien que se
emplee la vivienda como un colateral y como una inversión en valor refugio, pero también hay que entender que eso es un... Y que además las ciudades no pueden estar llenas de viviendas vacias en los centros y los extra-radios de todo el mundo ahí matándose por ver cómo accede una vivienda. O sea, hay que poner un orden porque estamos ante un bien de primera necesidad y un derecho que se le presupone a la Constitución, que el Estado, por lo menos, ha de tomar las medidas mínimas para garantizarlo. Entonces, en esos dos escenarios... Pero tengo una pregunta, Juan Carlos, ¿cómo lo harías eso? ¿Cómo es la última cuestión que los pisos no están vacíos? ¿Cuál es tu propuesta?
La de los pisos vacíos es una cuestión complicadísima porque de entrada el primer problema que nos hemos encontrado, como bien sabrás, es el mismo piso vacío. Aclaro, aumentar la fiscalidad no se puede tan poco privar a alguien de una propiedad. Definir muy bien que es un piso vacío y a partir de cuántos y entender que como he dicho antes que esto es un derecho constitucional. Es decir, esto es como si de pronto llega un fondo americano, compra el canal de Isabel Segunda y de pronto no venden el agua a 15 euros el litro, el capitalismo, todo eso. ¿Qué te parecería aquí un desahucio? ¿Qué te parecía a ti un desahucio por inquilino moroso de dos meses desde que se produce el impago? Con lo cual salen muchísimos
pisos al mercado de alquiler. Claro, claro que todo eso también hay que agilarme. Sí, sí, Borja, pero eso tiene que ir unido a una política de vivienda pública para gente que no tenga condiciones económicas para encontrar una vivienda? Bueno, les vas a dejar viviendo en cartones, en la calle, pero yo estoy de acuerdo con ti. La política pública se hace con bienes públicos, no con bienes privados, yo no quiero que hagan política pública de vivienda con los pisos que la gente ya ha pagado para la decisión de vivienda. Y te voy a decir otra cosa, y te voy a decir otra cosa Borja, cuando hablo de su vida de impuestos a la gente que tiene los pisos vacíos eso tendría
que irá parejado a bajar de impuestos a la gente que lo saca al mercado de alquiler. Claro, no puede ser solo una subida de impuestos y ya está, no? O sea, tú lo sacas y te bajo los impuestos. En el fondo es considerar un bien de primera necesidad y como tal pues y luego hay que entender también la acción de todos estos fondos de inversión, el algo que yo creo que a los liberales también les gusta y que es la libertad de mercado y un mercado transparente, un mercado donde donde donde hay una oferta y una demanda donde en un momento dado si hay una demanda solventes esos promotores pueden volver a las 300 mil hirviendas al año y el que haya comprado para
caparar y especular se encuentra con una oferta de productos mejores a un precio mucho más competitivo todo esto tiene sus pros y contras y tiene sus sus sus maneras de actuar en ese sobre todo en ese segundo escenario de tipos de interés, bajos al arroz. Eso es un poco, no sé lo que, como lo ves, Borja, o como lo... Sí, sí. Yo, fíjate, si a mí me hubiera llamado Pedro Sánchez para ser ministro de Vivienda, estuve esperando su llamada, además me hubiera gustado a mi padre su gobierno. No me llamó, pero lo hubiera hecho. Fíjate que fui muy crítico de Carmen Chaco, me pareció que fue, tuvo un comportamiento de lesnable y también Beatriz Corredor,
porque negaron sistemáticamente la existencia de la burbujera de movilidad, porque lo que querían, al final, es que la gente compraron un bien que costaba a cien en el mercado, pensado que iba a subir, cuando ellos eran conscientes de que iba a bajar, porque tenían que tapar los agujeros de los bancos que al final eran agujeros de los estados. Y ahí se comportaron a la altura ética de la AF. Y lo que estoy diciendo es muy fuerte. Yo sí tuviera que tomar una sola medida en mercado inmobiliario y vuelva a repetir que yo creo que se han de hecho, muchísimas cosas y muy bien sería el desahucio rapidísimo del inquilino moroso. Creo que eso solucionaría muchos problemas, de hecho hemos visto
un aumento importante de oferta de bien a consecuencia de las tres reformas que han tenido lugar, tanto de la ley de arrendamientos humanos como del propio proceso de desahucio judicial por impago y eso es muy bueno. Yo creo que estamos muchísimo mejor, no a los pisos de propiedad, a un parque público de pisos de propiedad, el parque público, que se tenía que haber hecho así desde el primer día, tiene que ser solo y exclusivamente de alquilar. Sí, ahí estoy de acuerdo, no solo, que tiene que ser de alquilar y además, toda esa vivienda que tendría que haber, o sea, si yo... Mira, Borja, está clarísimo que los desahucios a la gente que no paga tienen que funcionar y tienen
que funcionar bien, porque sino al final, el que paga bien resulta que es el tonto del pueblo, sabes y es que eso no puede ser lógicamente porque al final creamos un mercado de limones entonces lo que lo que hay que hacer en a repetir, es que sí, que funcionen los desahucios, pero claro, luego que haya alternativas para no dejar a la gente, como he dicho, totalmente tirada en la calle. Claro, tienen que ser alternativas pues que sean provisionales mientras la gente se busca la vida lógicamente o bien unas viviendas sociales para casos, pues eso, como he dicho, casos puntuales, porque no nos vamos a dedicar por eso. Lo que tampoco puede ser es que con los impuestos de la gente que trabaja
se financie, que haya gente que viva del cuento, porque no le da la gana a trabajar, es que eso tampoco puede ser. Es totalmente por lo contigo, me parece fenomenal, estamos de como diría por lo contigo si importe. Bueno, además ha habido un tema que se ha apuntado antes y es precisamente que tiene que haber una mayor agilidad a la hora de responder a lo que es la demanda en los desarrollos urbanísticos. Estamos hablando de que en la estructura de formación de precios de la construcción de un inmueble en España el coste material de hacer un edificio ronda aproximadamente el 20% de lo que es el precio final. Ahí estamos hablando de unos costes
de suelo, estamos hablando de unos costes de financieros, de proyectos, de licencias, hay muchísimas cosas donde se puede agilizar y donde se puede estar haciendo un parque de vivienda pública que pueda ser de alquiler que pueda ser pero que responda esas necesidades de lo que es un bien de primera necesidad porque si en el fondo estamos hablando de que en una hipótesis, lo que estamos en un último término en lucurando de tipos de interés bajos a largo plazo, lo que no podemos leer es dejar también al grueso de la población en manos de un mercado intervenido por fondos de inversión. Entonces, a partir de ahí es cuando al político se espera de una
respuesta y se espera que solucione un problema, pero estamos hablando también en el fondo de ese supuesto. Yo creo que, bueno, que el facto de los tipos va a ser fundamental y que es muy difícil ahora mismo preverlo. Yo aquí en este programa y yo creo que en muy pocos sitios más porque estos debates con reflexión y con personas que saben de esto, pues se dan en muy pocos sitios. El tema de los tipos de interés, ves a personas de muy alto nivel que unos opinan una cosa y otros opinan lo contrario. Entonces, pues yo creo que ahí está la plana, en cuánto tiempo van a haber esto. Muy bien, pues yo no sé si quieres añadir algo más, Borja, antes de ir terminando, que somos todos muy guapos y muy gorditos, ¿qué te
pareces? Bueno, unos más que otros. Oye, más que en tu oyo, no te apacitio. De guapo seguro que tú, de gordo no sé. Muy bien, pues muchas gracias Borja por tu participación del programa. A vosotros. Juan Carlos. Y me dudo la chapa que hemos soltado los oyentes. Si quieres comentar algo más antes de acabar. Agradecer como siempre la invitación y saludar a los oyentes y agradecerles el apoyo y la paciencia. Muchas gracias Juan Carlos y muchas gracias también a toda la gente que nos escucháis, a la compañera Marta Longual, compañero Juan Martínez que hacen posible que podamos publicar estos programas y difundirlos y nos despedimos con nuestra página web colegiboburbuja.rg y que
también tenemos allí el nuevo foro de debate para que quiera entrar hasta el próximo día
