Por qué Alemania evitó la burbuja inmobiliaria y España no lo hizo

Algo que resulta especialmente sorprendente cuando se habla de la burbuja inmobiliaria es la falta de capacidad de muchas personas (por otra parte inteligentes) para entender los efectos devastadores que la Ley del Suelo española ha tenido sobre la accesibilidad a la vivienda y la formación de la burbuja inmobiliaria que nos ha llevado a la ruina como país.

Recordemos que esta nuestra Ley del Suelo en esencia consiste en expropiar a los dueños de un terreno el derecho a edificar y trasladarlo a los poderes públicos. Es, como no podía ser de otra forma, una herencia del franquismo, que fue el primero en eliminar esta libertad (una más) en el año 1956, siguiendo el modelo mussoliniano de 1942 que lógicamente despertó gran admiración entre las filas franquistas: “…Toda la actividad urbanística debe estar realizada a través de un jerarquizado sistema de planes, acompañados de un conjunto de normas sobre la actividad constructiva…”.

Las posteriores modificaciones (1975, 1990, 1997, 1998 y 2007) no han hecho sino restringir todavía los derechos de los propietarios y cerrar las escasas ventanas de libertad que dejó la ley de 1956, a veces con tímidos intentos liberalizadores que han quedado en nada y con más frecuencia con frases como “solamente puede clasificarse como urbanizable el suelo preciso para satisfacer las necesidades que lo justifiquen”.
Se suele aducir para defender la necesidad de restringir el derecho a edificar razones como que se produciría un caos urbanístico o que los precios subirían mucho más.

Veamos porqué estos razonamientos son falsos. En primer lugar, no hay prueba alguna de que previamente a 1956 existiera algo que se pudiera calificar como caos urbanístico. Todavía quedan numerosos núcleos urbanos en España construidos previamente a esa fecha y si algo se puede decir con absoluta certeza es que estéticamente son muy superiores a lo hecho con posterioridad, como puede comprobar cualquiera que pasee por los barrios antiguos de cualquier ciudad española y luego los compare con un barrio construido a partir de los años 50 del siglo pasado. Es una obviedad tan grande que cuesta trabajo comprender estas afirmaciones.

La segunda argumentación es aún más fácil de rebatir, ya que denota un desconocimiento total de la ley de la oferta y la demanda, que lo que dice es que si se saca al mercado más cantidad de cualquier bien éste bajará de precio. Ya que el suelo en España es su inmensa mayoría no edificable, los efectos de devolver el derecho a edificar a sus propietarios serían un enorme abaratamiento del suelo y por lo tanto de la vivienda, efecto que sería mucho mayor en poblaciones pequeñas y extrarradios y menor en el centro de las grandes ciudades.

Para comprobar el terrible y pernicioso efecto de la ley del Suelo sobre la accesibilidad vamos a analizar dos gráficos. En el primero comparamos los precios de la vivienda en relación a la renta desde 1976 hasta 2009 para diferentes países. Como puede verse, la subida de los precios sufrida en España no tiene parangón con la de ningún otro país desarrollado.

Si ahora comparamos la evolución de los precios en Alemania con la del Reino Unido observaremos un hecho muy interesante, y es que en Alemania no sólo no ha habido burbuja inmobiliaria sino que la vivienda es ahora un 25% más accesible que en 1980, mientras que en el Reino Unido (y en España) lo es un alrededor de un 150% menos (es decir, que los precios de 2009 eran 2.5 veces mayores que en 1980 en relación a los ingresos promedio).

¿Por qué esta diferencia? Existen varias razones, que iremos analizando.

1. La Ley del Suelo. Es sin duda la responsable principal, ya que la Constitución alemana explícitamente defiende el derecho de un propietario a construir en su terreno (Baufreiheit) siempre que no exista una norma explícita en contra, justo lo contrario de lo que ocurre en España, en que la Ley del Suelo le retira este derecho, al igual que ocurre en el Reino Unido. Esto en la práctica, y a pesar de las complejidades de la planificación urbanística en Alemania, implica que las facilidades para construir son radicalmente distintas en los dos países. Estas cuestiones fueron ampliamente analizadas por el Dr. Oliver Marc Hartwich en un excepcional estudio altamente recomendable.

2. Funcionamiento de la Justicia. A pesar de que las leyes sobre alquileres son similares en Alemania y en España, en la práctica el desesperante mal funcionamiento de la Justicia española hace que los derechos de los propietarios no queden suficientemente garantizados cuando surge la necesidad de ejecutar un desahucio, lo que tiene como consecuencia que haya fuertes reticencias por parte de éstos para sacar al mercado de alquiler las viviendas. Esto ocasiona que haya menos oferta de alquiler por una parte con las consiguientes subidas de precios y por otra que las relaciones entre inquilinos y propietarios dejen por lo general mucho que desear. Además la falta de estabilidad en los precios de la vivienda provoca un “efecto pánico” entre los inquilinos, que llegan a la conclusión racional durante las fases de boom de los precios de que comprar es mejor que alquilar. Podemos ver en el gráfico comparativo la gran diferencia en la proporción de la población que vive en régimen de propiedad entre Alemania y España.

3. Disponibilidad de crédito para la compra de vivienda. Los terribles excesos cometidos por el sector financiero durante la crisis han sido en buena medida responsables de la última burbuja. En Alemania el límite concedido para la compra de vivienda sobre el valor de tasación es el 60% de éste. Mientras, en España es del 80% y, peor aún, muchas entidades financieras se saltaron este límite sobrepasando incluso el 100% y en ocasiones recurriendo a tasaciones hinchadas. Es urgente, pues, no sólo el cambio de la normativa para restringir el acceso al crédito, sino que el Banco de España realice de forma adecuada sus labores de supervisión para evitar que determinadas entidades financieras incurran en los disparatados excesos del pasado.
El efecto no sólo es devastador sobre los precios, sino que ha provocado a) un endeudamiento gigantesco de empresas y familias b) una de las mayores deudas externas del mundo c) grandes problemas en el sector financiero que se pretenden solucionar mediante rescates públicos y d) una pésima asignación de los recursos que ha asfixiado a la industria y otros sectores productivos.

Como reflexión final se debería entender que todos estos problemas que han arruinado España no han sido fruto de la incompetencia ni de la casualidad, sino que han sido fruto de la voluntad de unos dirigentes que no han mirado por el interés de los ciudadanos sino por el suyo propio y por el de unas élites financieras y empresariales asociadas al sector de la construcción. Las plusvalías generadas por las recalificaciones de suelo, que se pueden valorar en varios cientos de miles de millones de euros, han sido la razón única para este desastre. Esas plusvalías han ido a parar en su mayor parte a esos políticos, financieros y empresarios saliendo de los bolsillos de los hipotecados y, desde que comenzó la crisis, de todos los ciudadanos en forma de impuestos. Los intereses implicados en todo este entramado son enormes, pero es de esperar que esta vez los ciudadanos españoles sí que seamos capaces de cambiar las cosas y empezar a trabajar por el bien de todos.

52 comentarios en “Por qué Alemania evitó la burbuja inmobiliaria y España no lo hizo

    1. Un interesante análisis racional sobre la especulación de un bien de primera necesidad que nos ha llevado a un gravísimo problema.

      Muchas gracias Arturo.

  1. La liberación del suelo es lo que ha provocado la burbuja, y creo que sin una mayor regulación todavia puede llegar a ser peor.
    Te recomiendo que busques el video Spañistan en Youtube.

    1. Mi opinión es que esa tesis la han difundido los medios controlados por las corruptas élites que han provocado el desastre. No hay una sóla razón con lógica económica para suponer tal cosa. ¿Cómo podría el aumentar la cantidad de un bien a la venta aumentar su precio?

      1. La respuesta mediante una pregunta: ¿cómo es posible que con tantos miles de viviendas vacías el precio sea superior al de hace 10 años, cuando no había ni de lejos esta oferta?

        Este texto con un análisis conscientemente sesgado está escrito por un liberal con intereses. ¿Por qué no vemos el ejemplo de Noruega, con un control aún más férreo del suelo que España y con unos precios incluso inferiores a los de nuestro país frente a unos sueldos generalmente del doble de lo que vemos por estos lares?

        1. Las razones para que el precio de la vivienda sea poco flexible a la baja las tienes que buscar en la misma oligarquía político-financiera que causó la burbuja y la hinchó hasta extremos inconcebibles. Ya que una bajada drástica de los precios del suelo y de la vivienda conduciría a la mayor parte del sistema financiero a la quiebra, la mayor preocupación de la banca en los últimos tres años ha sido evitar que los inmuebles bajen de precio.
          Sobre el caso de Noruega, lamento decirte que has ido a poner un pésimo ejemplo, ya que han sufrido una brutal burbuja inmobiliaria, con subidas de precios tremendas durante unos 15 años (sobre el 10% anual en términos reales) que han reducido de forma muy importante la accesibilidad a la vivienda. En el link lo puedes comprobar:

          http://www.globalpropertyguide.com/Europe/Norway/Price-History

      2. Creo que aunque la liberación aumentara la oferta, la demanda aumentó aún más por el 3er punto del análisis: el comportamiento de las entidades financieras y la abstención del Banco de España, sumado al tema del elevado precio de los alquileres, así como que la Ley de Arrendamientos Urbanos del 94 permita al propietario extinguir el contrato y alquilarlo por precio mayor por lo que al inquilino (bueno) no le interesa alquilar. Sólo se presentan como arrendatarios (malos) aquellos a quienes no se les da hipoteca por el banco. Urbanísticamente antes del 56 era un desastre, antes no importaba pero ante el aumento de población no podía permitirse construir en cualquier lado. El resultado de la liberalización está ahí: edificios y complejos a medio construir en suelos recalificados, deteriorándose, sin financiación y sin compradores. El tema de la saturación judicial lo veo como un factor menor.

        1. José I. Cuando hablas de liberalización no sé a que te refieres, ya que no ha habido tal cosa en materia urbanística en España. Lo que comentas de edificios a medio construir es fruto del estallido de la burbuja. Se terminó el dinero y las obras se tuvieron que parar, aunque con lentitud muhas de ellas se están terminando, ya que la banca sabe que una obra a medias en pocos años pierde casi todo su valor.

          1. Probablemente me haya expresado mal. Lo que algunos llaman “liberalización” de la ley del 98. Me llama poderosamente la atención el nº de hipotecas firmadas durante el periodo de vigencia de esa ley (de 1998 a 2007) y de que antes de 2008 casi no entraran ejecuciones hipotecarias en los juzgadosy a partir de esa fecha se produzcael impago masivo y la riada de ejecuciones hipotecarias. También me llama la atenciónque durante ese periodo las entidades bancariasperdieran la cabeza concediendo créditos. Y que a pesar de edificarseen cualquier ladera o montículo ese exceso de oferta no parara el aumento de los precios, quizás porque la demanda era mayor, pero quizás una demanda parecida a lo de los Ninjas en EEUU. No lo sé, pero me llama la atención. Creo que el grueso de la ruina está en el punto 3º con diferencia: la actitud de los bancos y del propio Banco de España. Por lo demás nada que objetar al excelente artículo.

    2. Precisamente lo que el artículo viene a defender es que no existe una liberalización del suelo y que precisamente el exceso de regulación y que no exista esa libertad para construir en nuestros suelos es lo que ha llevado a la burbuja.

      1. Yo trabajaba en un juzgado de un territorio con suelo urbanizable de sobra para construir y el problema se generó en ese periodo, a pesar del exceso de oferta los precios no bajaron y los alquileres tampoco. Mi impresión es que ese factor tuvo una importancia limitada (aunque hubieran liberalizado todo, tengo la impresión de que los precios no hubieran bajado porque se transmitía que siempre iban a subir y todos así lo creían) porque lo ví sobre el terreno, el factor 3º si que tuvo influencia decisiva.

    3. La ley de suelo del 98 (la que liberalizaba el suelo) fue derogada a los pocos meses de entrar en vigor. Así que achacar la culpa de una burbuja a una liberalización del suelo que fue derogada y por tanto, no existe, pues suena demasiado extraño.
      Tuvo más culpa de esa burbuja la derogación de esa ley porque los ayuntamientos tuvieron todo el poder para manejar el suelo a su antojo, ofertando menos suelo del que le pedían.

    1. Gracias, Paco. Hasta el mismo Hayek expresaba la necesidad que existe en ocasiones de planificar y regular, pero los excesos siempre conducen a que los beneficios de la regulación sean menores que sus ventajas. A veces muchísimo menores, como es el caso del suelo, que al ser un bien tan importante puede conducir (como de hecho ha ocurrido en España) a un país entero a la ruina.

  2. Magnífico. Sin duda que el precio de un bien escaso se incrementa en proporción a su escasez. El precio del suelo ha supuesto una fracción importante en muchísimas promociones inmobiliarias, aun cuando España no es precisamente un país superpoblado. El Presidente Aznar quiso liberalizar el uso del suelo en su primera legsilatura pero el intento no pasó la prueba del Constitucional. Otra razón para poner patas arriba la Constitución. Con luz y taquígrafos y voz para los ciudadanos. La financiación oculta de partidos y bolsillos políticos y el entramado de intereses de aquellos, las élites del ladrillo y las cajas de ahorro (más)/bancos (menos), más la codicia y burrez de muchos, nos han traído acá. No olvidemos el arrumbamiento de la Ley de Estabilidad Presupuestaria también del Presidente Aznar, que contribuyó a meter dinero donde no era preciso y a restarlo de la economía productiva. La Nación, hecha añicos la obra preciosa de la Transición necesita reconstruirse. Estamos a la espera de estadistas. Saludos

    1. Gracias, Javier. De todas formas la ley 6/1998 no es santo de mi devoción, ya que seguía manteniendo la expropiación de los derechos de los dueños del suelo llamado rústico. El mismo Aznar permitió que durante su segunda legislatura la banca perpetrara el disparate de ir a buscar dinero fuera para mantener la burbuja cuando el ahorro interior dejó de ser suficiente, además de lo que tú mismo has comentado. Saludos.

  3. No hubo burbuja inmobiliaria en Alemania porque durante los años del 2000 al 2007 Alemania estaba en recesion y el Banco Europeo por eso bajo los tipos casi a Cero para favorecer el crecimiento y el consumo en este pais. En cambio España le ocurria todo lo contrario por lo que se acelero mas el crecimiento aumentando mas el consumo en nuestro caso se consumieron mas hipotecas. La cagada biene por tener España tipos bajos cuando no se necesitaban. Esa es la causa real.

    1. Por supuesto que los tipos reales negativos fueron muy importantes, como también lo fue el hecho de que fueran más bajos (los reales) en España que en Alemania. Pero no debemos olvidar que si España crecía era precisamente por la existencia de la burbuja inmobiliaria. Sino su crecimiento hubiera sido tan débil o más que el alemán, así como su inflación y tipos reales. La causa fue la burbuja, no la consecuencia, y una vez iniciada se entró en una espiral autoalimentada.

  4. Gran articulo, que bueno tener una vision tan clara, limpia, despejada y veraz de una realidad que NO siempre está tan clara y mucho menos para explicarla tan efectivamente.
    Saludos

  5. Como se nota que no tienes ni idea de urbanística, de urbanismo y de su historia en España. Veo demasiadas lagunas en el texto.

    1. Como se nota padre mio que eres ingeniero de caminos. Como la mayoría de los arquitectos OS acojona el hecho de que algún día se pueda liberalizar, no ya el suelo, sino el derecho a la autoconstruccion. Tengo familiares en EEUU que se están haciendo ellos mismos el chalet diseñado previamente por ellos mismos utilizando software de Diseño Asistido por Computadora, como e AutoCAD pero mucho mas avanzados que, tal como ellos me cuentan, hasta un niño de 10 que no sabe ni lo que es la palabra arquitectura, puede diseñarse una casa perfectamente compatible con la normativa local (de EEUU evidentemente) y completamente segura, y con mucho menor probabilidad de fallo que diseñándola a mano por un arquitecto.

      Señores, seamos realistas, ya estamos viendo los milagros constructivos que están haciendo los chinos con impresoras 3D gigantes que proyectan estructuras completas con su hormigón y sus estructuras metálicas. En menos de 24 horas la impresora te levanta una planta entera a coste super-ultra-mega-reducido, nada mas para que los albañiles entren poniendo las losas y los carpinteros las puertas y ventanas y los fontaneros los sanitarios.

      Esa tecnología pronto estará al alcance de una pequeña empresa familiar de construcción. Y mas adelante en manos de cualquiera. Y con esa tecnología una casa podría valer solo el material y muy poquita mano de obra que la puede hacer uno mismo además. ¿De cuanto hablariamos¿ 10.000 euros, 20.000€ de muchísimo menos que un coche seguro.

      Volveremos a la época en que un coche valdrá mas que un piso y si no apuesten señores. Pero claro, siempre que se liberalice realmente el mercado.

      Hablemos claro ¿porque puñetas iba yo a dedicar cuarenta años de mi vida a trabajar como un condenado por tener un piso en el centro cuando haciendomelo yo mismo podría tenerle finiquitado en un par de años, aunque tenga que irme a las afueras del pueblo¿

      Si es que es de cajón que si dejas a la peña construirse su propia casa, excepto en un hipotetico mundo donde todos seria imbeciles, solo pueden darse tres situaciones lógicas;

      1. Que las constructoras se pongan a fabricar casa a precio de derribo para que te salga mas barato inerte a trabajar y pagarla con tu salario que ponerte tu mismo a construirla, como pasaría por ejemplo hoy día con un PC o un coche.

      2. Que los salarios subieran tanto que te resultara mas obvio ponerte a trabajar y con el dinero que ganas contratar a un albañil que aunque una hora de trabajo suya te cueste lo mismo que una hora del tuyo a el le cunda un 50% o un 100% o un 200% mas que a ti poniendo ladrillos.

      3. Que no haya trabajo y/o los salarios sean una mierda y/o los pisos sean caros, en cuyo caso y por simple teoría de coste de oportunidad te acabe saliendo mas rentable levantarte todos los días a las ocho de la mañana para irte a tu terreno a poner ladrillos que levantarte a la misma hora para irte a trabajar para, con el dinero que ganas, pagarle al arquitecto, al albañil…. etc.

      Claro, que estamos hablando de un hipotético mundo o país donde se liberalizara in extremis la autoconstruccion. Cosa que, sinceramente, no creo que vaya a suceder puesto que eso significaría la caída total y absoluta de todos los poderosos del país, tanto de derechas como de izquierdas, los cuales se caerían al suelo con todo el equipo.

      NOTA; dediquen un programa a este tema por favor.

  6. Hola Juan Carlos,
    Me ha encantado el artículo. Yo también creo que ni la burbuja ni la crisis son cosas fortuitas o mal planificadas, sino algo totalemente controlado y premeditado. Trístemente y como en los juegos de mesa, la banca siempre gana.
    Pero parece que la humanidad está despertando y poco a poco nos movemos hacia el cambio, esta locura no puede durar etérnamente.

    Un saludo.

  7. Me lo tengo que leer con calma, pero es la primera vez que leo algo de urbanismo con pies y cabeza.
    Soy secretario de Ayuntamiento y sufro esta estúpida y corrupta legislación desde siempre. Lo malo es que los politicos de izquierda, desde su absurdo “proteccionismo” les hacen el juego a las mafias de la construcción creando escasez de suelo, incluso en los nucleos rurales con despoblación (tiene cojones). Mientras un Ayuntamiento tenga la potestad (tutelada) de “recalificar” un terreno, habrá corrupción urbanistica, porque genera “ESCASEZ”. Quien tenga los mínimos conocimientos de economia sabe que el principio básico de la economia es la escasez de bienes. Los bienes abundantes no entran en el ciclo económico. Alguien hace negocio con el agua de mar, o con el aire?
    Un pais dirigido por politicos incompetentes lo tiene dificil, aquí son incompetentes y además corruptos.
    Hay que cambiar el concepto de urbanismo clasificandolo en tres categorias:
    Urbano. el que ahora está pagando IBI urbana
    Urbanizable. Todo el resto del suelo salvo el no urbanizable.
    No urbanizable. El que ahora está protegido por las distintas leyes sectoriales, o el que compre para ese fin la adminsitración. Ese terreno no se puede tocar.
    Para hacer urbano unterreno urbanizable:
    1.- Darlo de alta en IBI Urbana
    2.- Presentar un proyecto de obra y urbanización
    3.- El Ayuntamiento conceder la licencia de acuerdo con unos condicionantes, cesiones para servicios generales, aplicación código de la construcción, urbanización simultanea del terreno, que tenga conexión con la trama urbana, potenciar el modelo de ciudad compacta.
    4.- El Ayuntamiento con lo que cobra de IBI urbana, irá dotando los servicios generales del terreno colindante al urbano en forma de tela de araña.

    1. Gracias por tus palabras, Antonio. Añadiría a tu propusta llena de sentido común el que las decisiones de los ayuntamientos no puedan ser arbitrarias y que sean rápidas, y que, al igual que ocurre en Alemania, ante una arbitrariedad de éstos la justicia actúe de forma veloz priorizando los derechos de la parte débil (el propietario del suelo).

  8. Hay un comentario de un ingeniero de caminos que por lo visto tiene la solución.
    Olvida varios detalles:
    El eixample de Barcelona es anterior a la Ley del suelo de 1956, Eso te parece un mal ejemplo de urbanismo?
    Todo el desarrollo urbanistico del entorno de ciudades como Zaragoza, es posterior a la Ley de 1956. Eso te parece un ejemplo de urbanismo?
    Daros una vuelta por ejemplo por Francia con un modelo urbanistico diferente y luego me dices si te parece un pais “desorganizado”
    Que no inventen nada que la cagarán, que vayan a cualquier pais de Europa se copien en un Pen drive su legislación y la traigan aqui para que alguien se lo traduzca y luego ya directamente como hacen con todas las leyes, las aprueben sin leerselas.

  9. tas equivocao!

    la ley del suelo limita donde se puede construir. A poco que nos fijemos veremos que hay terreno por todas partes. Pero no debemos equivocarnos no en todas partes hay posibilidades de ofrecer servicios de luz, gas, telecomunicaciones, agua potable y alcantarillado, recogida de residuos, etc

    El modelo no puede ser el de seseña: construir en un páramo y esperar que sea un ayuntamiento (sin recursos) quien construya las infraestructuras necesarias.

    La clave del fracaso en españa ha sido pretender que mileuristas con trabajo precario paguen una hipoteca de 800 euros durante 50 años. Y ya el colmoes que los ayuntamientos se financien con licencias urbanísticas. Así no se puede crecer

    1. Creo que las cosas no funcionan exactamente así. Es ilegal dar una licencia si los suministros no están adecuadamente garantizados, y además éstos corren a cargo de quien urbaniza los terrenos. La Ley 5/1999 dice exactamente:

      Artículo 123. Gastos de urbanización.

      1. En los gastos de urbanización que deban ser sufragados por los propietarios y demás titulares de aprovechamientos subjetivos se comprenderán, en su caso, los siguientes conceptos:

      1.

      El coste de las obras de vialidad, movimientos de tierras, demoliciones, pavimentación, abastecimiento y evacuación de aguas, suministro de energía eléctrica, alumbrado público, conducciones de gas, conducciones de telefonía y comunicaciones, arbolado, jardinería, mobiliario urbano y demás dotaciones locales que estén previstas en los Planes y Proyectos, incluidas, en su caso, las obras de conexión con los sistemas generales y de ampliación o refuerzo de los mismos, todo ello sin perjuicio del derecho a reintegrarse de los gastos con cargo a las empresas que prestaren los servicios, en la medida procedente conforme a las correspondientes reglamentaciones.
      2.

      Las indemnizaciones procedentes por el derribo de construcciones, destrucción de plantaciones, obras e instalaciones y extinción de arrendamientos, derechos de superficie u otras ocupaciones que exijan la ejecución de los Planes.
      3.

      El coste de los Planes de desarrollo y de los Proyectos de Urbanización y gastos originados por la reparcelación.
      4.

      En los supuestos de actuación mediante el sistema de concesión de obra urbanizadora, el coste de los Planes de desarrollo y de los Proyectos de Urbanización y los demás gastos acreditados en los términos establecidos reglamentariamente, que se abonará, en su caso, a quien hubiese promovido útilmente la aplicación del sistema sin resultar adjudicatario de la concesión.

      2. El pago de los gastos de urbanización podrá realizarse, previo acuerdo de la Administración con los propietarios interesados, cediendo éstos terrenos edificables en la proporción que se estime suficiente para compensarlos.

      3. Los gastos de urbanización se distribuirán entre los propietarios y titulares en proporción al aprovechamiento subjetivo que les corresponda.

      Más claro, agua.

  10. Seseña, no me sirve como ejemplo.
    Construian sin licencia? La culpa del Ayuntamiento por que en ese caso eran ilegales
    El Ayuntamiento daba licencia, si no habia servicios.? Es ilegal y además ilógico.
    Cobraban las licencias? respuesta: SI.
    Pues eso, ya tenemos localizado el problema. El Ayuntamiento de Seseña como todos los demás, daba licencias, aceptaba cesiones, cobraba IBI, cobraba plusvalias, pero preparaba los servicios generales para esa nuevas construcciones?? NO se dedicaba a gastar en chorradas las barbaridades que ingresaba por esos conceptos, olvidando que eso era algo temporal.
    Y el notario cuando firmabas la escritura, comprobaba que no te metieran una hipoteca abusiva, y muchas veces ilegal?? NO comprobaba que le hubieras ingresado su minuta.
    Y los de Hacienda, donde estaban? contando las animaladas que recaudaban por iVA.
    Y el Sr. Botín, donde estaba? reunidos con sus secuaces para limitar un poco el crédito porque esto se está descontrolando? o celebrando con champan como pueden ser tan pardillos de endeudarse hasta las cejas con sueldos precarios, estos tontos de ciudadanos españoles que se creen ricos como yo? respuesta: se estaban riendo de todas las familias a las que estaban arruinando.
    En mi pueblo los ricos siempre fueron los prestamistas, y justamente prestaban dinero a los insolventes para despues quedarse con ese dicho huertecito que no habia manera de comprar.
    Y los diputados del PP, PSOE, PAR, CHA, IU, CIU, etc, donde estaban cuando se fraguaba este desastre que veiamos todos menos ellos??
    Pues donde van a estar, aprobando chorradas en su dichoso congresos de los diputados para evitar que alguien hable de listas abiertas, reducción de sueldos de políticos, reducción de privilegios de ciertos colectivos, democratización de los partidos, mejora de la sanidad pública, desarrollo de I+D+I, equilibrio territorial, salvación del sector primario, despoblación del medio rural, atencion a los ancianos, protección del medio ambiente, mejora de la productividad,

  11. Estoy de acuerdo en el tema de la liberación del suelo. Yo he trabajado en Medio Ambiente, y en mi opinión debe ser de los pocos condicionantes que debe limitar la edificabiliad del suelo. Otros como el tema de los suministros generalmente se solucionan con dinero. Por cierto, las Administraciones autorizaban las recalificaciones de suelo sin tener los suministros garantizados, y no pasaba nada (yo he conocido muy de cerca el tema de la electricidad y la depuración de aguas). No hay nadie en la cárcel. Ni siquiera se ha inculpado a nadie.

    Pero el tema que creo que es importante es cuando había que hacer la liberación del suelo. Y como. En ningún caso se podía hacer durante la burbuja, hubiera sido alimentar a la bestia. Ahora puede ser un buen momento. El mercado inmobiliario está muerto y no lo resucita ni Dios. Claro que debe ser acompañado de medidas reguladoras en el ámbito de la tasación y la concesión de préstamo, así como de las garantías de los mismos, que pienso que se podría limitar al bien hipotecado.

    La seguridad jurídica es otro de los puntos negros de nuestro “pais”. Pero eso es otro tema.

  12. Es exactamente lo que siempre pensé cuando trabajaba en el gran mundo inmobiliario, si yo quiero hacer una casa en un terreno mío en el campo, que me permitan hacerlo siempre y cuando me adapte al entorno bajo unas normas de construcción y así no veríamos las salvajadas de precios ni aberraciones urbanísticas reinantes en este país. Gran artículo Juan Carlos. Un placer leerte y analizarte.

  13. Magnífico artículo Juan Carlos. Yo añadiría humildemente cuatro cosas al mismo para completar.
    – Una ya se ha aportado, y es el tema de los ayuntamientos. Dar a los ayuntamientos la capacidad de decidir en que lugar se puede edificar y en que lugar no, fue un error. Esto es lo que ha estado pasando: El concejal de turno recalifica un terreno que es de un familiar/amigo/ o ciudadano que le da comisión de la futura venta y no recalifica los de alrededor para que ese terreno valga más. La administración interviene en el mercado distorsionándolo. Se crea escasez de un bien para que suba el precio. Esto ha hecho junto con otros factores que el precio de la vivienda suba muy por encima de la inflación desde 1985 hasta 1990 0 1991 y desde el 98 hasta el estallido de la burbuja en el 2007(escribo esto de memoria, pero no creo que me desvíe mucho). El paréntesis se debió a la crisis económica de los noventa.
    – Otra cosa a tener en cuenta es que las burbujas económicas suelen venir acompañadas de una época de poco paro. La gente tiene la impresión de que tiene seguridad económica y va a poder pagar lo que sea y se anima a endeudarse. Esto pasó mas o menos desde 1998 hasta 2007 y es a la vez consecuencia de la burbuja y un factor más que contribuyó a su crecimiento.
    – La tercera es que durante unos años se construyó tanto que empezaron a escasear materiales de construcción y lógicamente subió el precio con lo que se encareció el precio de la construcción y consecuentemente el de la vivienda. Este factor es de los menos importantes, pero también influyó un poco.
    – La cuarta es que los ciudadanos hemos seguido comprando viviendas aunque el precio era altísimo, animados también por la bajada de tipos que se produjo. Muchos tenían la convicción de que la vivienda nunca bajaría. Algo de culpa tenemos también los ciudadanos en todo el asunto.

    En resumen, las burbujas económicas se crean por una conjunción de factores, aquí el más importante ha sido la intervención de la administración desde 1956, que ha enriquecido a unos pocos miles, que en su mayoría ya eran ricos, a costa de la gran mayoría de los ciudadanos, y luego hay otros factores que se han unido para agrandar la burbuja.
    Una cosa más, con todo lo que comentas en el artículo y lo aportado en este foro queda desmontada además una de las grandes mentiras oficiales de los últimos años, el TRLS del 98 no es la causa de todos los males. Fue una ley que contribuyó a aumentar el problema, que ya existía, no la causa.

  14. la ley fue derogada en su parcialidad no en su totalidad, lo que esta claro es que aznar de una manera u otra fue el mayor culpable de la burbuja inmobiliaria y los datos estan hay por que en sus 8 años de gobierno la vivienda subio de manera especulativa hasta un 500% y esta claro que en algo tenia que ver, menos ladrillo y mas fabricas.

  15. Gracias por el articulo Juan Carlos. Sólo se puede progresar a partir de análisis serenos de lo que ha ocurrido, no a partir de “análisis” moldeados por los intereses o las consignas políticas (peor aun, partidistas). Coincidir en gran parte contigo, no me impide felicitarte por tu esfuerzo por presentar una opinión razonada. Este es el tipo de diálogo y de discusión que se necesitan. Estoy extrañado por la clamorosa ausencia de nuestros académicos (investigadores, profesores universitarios, catedráticos, …) en la organización de debates serios sobre la experiencia económica reciente en España. Un abrazo. RR

  16. Felicidades, Juan Carlos.
    Has puesto el dedo en la yaga. Aunque hay algunos aspectos que no comparto del todo. Como bien dices nuestra legislación gira en torno a la figura del Plan Urbanístico (el PGOU municipal), al que corresponde sancionar lo que es urbano y urbanizable, y lo que no podrá serlo nunca (o al menos no sin modificar dicho PGOU). De modo tal que, lo que el PGOU bendice queda bendecido, y (un metro más allá) lo que el PGOU olvida, pues no vale más que para plantar patatas (y hoy ni para eso).
    Por tanto será al Plan Urbanístico al que deba culparse de este desastre y no a la Ley, ni al pobre Aznar, ni a Zapatero, ni a los bancos, ni a la debilidad de algunos de nuestros políticos.
    Quizás todos tengamos algo de culpa, pues todos hemos especulado aunque sólo sea con la idea de vender más cara la casa donde vivíamos y comprarnos otra más grande.
    Lo que a mi juicio es incuestionable es que ya no podemos hacer los Planes como los hemos venido haciendo hasta ahora. Ni las ciudades crecieron nunca en base a la urbanización, de una sola tacada, de grandes sectores de suelo urbanizable (salvo a partir de la Ley de 1956 y contraviniendo, en más de una ocasión, lo señalado por el propio Plan)), ni tiene sentido lo que nuestros PGOUs han dejado: hectáreas enteras reclasificadas que no valen nada; cientos de sectores a medio urbanizar, cuyas densidades y tipologías edificatorias no se acomodan, desde luego, a la nueva coyuntura económica; bloques enteros a medio construir para los que se acabó la financiación, porque nadie tiene dinero, y porque nadie quiere pagar lo que (sumando el suelo, los estudios y proyectos, las tasas y licencias, etc., etc.) ya se pagó por ellos.
    Ha de cambiarse nuestro modo de hacer los Planes, nuestro modo de construir las ciudades, y escapar de una vez de este urbanismo de clases.

  17. Pingback: Anónimo
  18. El problema del suelo urbanizado y listo para ser ocupado por un edifcio, por su propia generación, requiere un enfoque ético o social distinto que el de otros bienes de mercado.
    Básicamente generar suelo lleva mucho tiempo, en cualquier país, libre o no.
    El colocar una casa suelta en el campo es otra cosa.
    Pero el suelo, la ciudad, necesita infraestructuras, equipamientos etc.
    Y además está la Ocupación física: puedo hacer hueco en el armario para una nueva prenda tirando la antigua, por lo que “el mercado” ofrece permanettemente pantalones, y cuantos más, más baratos.

    Por tanto se tarda mucho tiempo y esfuerzo en generar suelo, y no es reemplazable. El autor pasa muy por encima de esta característica capital ( …”a pesar de las complejidades de la planificación urbanística en Alemania…”).

    Esta circunstancia hace que cuando el suelo (o la vivienda finalizada) no se USA PARA LO QUE SE CREÓ (es decir, queda vacía para especular con su propia carestía, pues en realidad está construida pero no está en el mercado), el mercado no tiene capacidad de reaccionar a tiempo (no puedo volver a generar suelo y viviendas de la noche a la mañana para “penalizar” al especulador. Además contamino, ocupo un espacio, el producto no es idéntico y puede no ser competencia, empleo ingentes recursos sólo para “invalidar” o “depreciar” los anteriores etc.

    En definitiva no es un bien al que se le pueden aplicar las leyes del mercado de forma directa. La teoría del autor es la de el PP, que con Aznar liberó en la práctica todo el suelo, mediante la figura del Agente Urbanizador. Y no surtió el efecto pregonado.

    La cuestión es en realidad entender la dimensión social del suelo y la vivienda. No en vano las Constituciones occidentales recogen el derecho a la vivienda y no el de consumir otros bienes o servicios, por lo que sería comprensible que se aplicaran ciertas “excepciones” al libre mercado para garantizar que sea un derecho efectivo.

    En Alemania, y en casi toda Europa “del norte”, el concepto es que la vivienda es un bien de utilidad social. Y además es un bien que genera mucha riqueza pero que también puede destruir mucha, y penaliza o favorece otros sistemas de generación de riqueza, por lo que efectivamente se es muy cauto con la especulación, se es inflexible con quien no paga el alquiler etc.

    Para ello los paises “civilizados” controlan el precio de la vivienda, mediante distintos mecanismos, siendo frecuente el más “pedagógico” de PENALIZAR LA VIVIENDA QUE NO ESTÁ EN EL MERCADO, pues escenifica ante el ciudadano la dimensión social antes mencionada y la obligación de respetarla.

    “No voy a permitir que la vivienda suba” es un mensaje muy claro en la Europa del Norte, ya que allí el “Salario mínimo” no es una mera cifra sino el dinero con el que realmente puedes vivir, y para ello el gasto más abultado ha de estar perfectamente controlado.
    Franco lo hizo a lo bruto, congelando obligatoriamente los alquileres, y de ahí arranca todo nuestro problema especulativo (es largo de explicar).
    Dichos países aplican otras muchas medidas. Otra muy importante es la de que no existe prácticamente VPO de venta. El “pelotazo del pobre”, que luego de ja de serlo, no es un objetivo social. Las personas tienen derecho a tener una protección especial cuando son vulnerables, y por tanto elparque de vivienda social está en alquiler y cada vivienda sirve a una población protegible 5 o 6 veces superior que en España. Otro mecanismo muy extendido es la Cesión en Uso, prácticamente residual en España.

    En resumen:
    1.- El “Mercado” no es capaz de equilibar el precio de la vivienda sin ayuda ni regulación ni claridad de ideas desde la administración
    2.- El objetivo es que todos los ciudadamnos interioricen el origen y función social de la vivienda,
    3.- así como su trascedencia en la economía (cuanto más barata es la vivienda más recursos para crear riqueza en otros miles de ámbitos)
    4.- El Urbanismo sigue siendo la única herramienta, pero no puede estar en manos de una institución cuyos únicos recursos “propios” son el IBI y las licencias. Los ayutamientos necesitan otras fuentes de financiación o la corrupción seguirá.
    5.- La vivienda sin uso ha de ser penalizada duramente
    6.- y por tanto hay que introducir otro nuevo Valor (Se podría llamar “Valor en función del PIB de zona”) que serviría para fijar unos precios de venta o alquiler por debajo de los cuales quedaría exenta de penalización
    7.- lo que además nos dibujaría el parque innecesario, para derribarlo y volver a liberar paisaje.

    Y mientras esto no se haga seguiremos atenazados, esperando volver donde estábamos: ¿quien no ha oido decir “no quiero malvender mi vivienda ahora”?. Esta pregunta encierra
    1.- una aterradora ignorancia de este mercado ( que imperiosamente necesita saber dónde está el fondo de la caida, para cerrar las incertidumbres ya)
    2.- un desconocimiento preocupante de la dimensión social de la vivienda y del individuo

    Y ahí estamos, agazapados, esperando algo que nunca llegará. Conjurar la especulación en materia de vivienda es IMPERIOSO HOY, aunque esté cayendo el precio, pues la galopante destrucción de PIB que supone la parálisis hará que al final no quede nada a qué referirse para conocer su precio mínimo (“Valor segun PIB de zona=0”).

  19. Pésimo artículo.
    La enorme oferta de vivienda no hizo que bajara su precio, al contrario, subió enormemente. Por qué?
    Porque los pisos no se pueden comparar con otro tipo de bienes, y hacerlo como haces en el artículo, o es ignorancia o engaño:
    1. los pisos son inmuebles, y por eso sirven como garantía de prestamos hipotecarios, lo que no ocurre con los bienes muebles.
    2. Se deterioran lentamente, y el suelo sobre el que se construyen no se deteriora, al contrario que los demás bienes, excepto alguno muy especial como el oro. Por tanto es una buena forma de ahorro.
    3. los pisos se pueden alquilar durante años y años, lo que no suele ocurrir con ningún otro tipo de bien.
    4. todas las personas necesitan una vivienda en propiedad o en alquiler, mientras que si no puedes comer solomillo comes salchichas.
    5. los pisos desgravaban.
    6. No había oferta de pisos baratos de promoción pública.
    Así que los pisos se compran con dinero prestado, y durante la burbuja inmobiliaria te prestaban más del 100% de su precio, y si dispones del dinero, te conviene más invertir en pisos que en tomates o coches, porque se deterioran menos, y por tanto son una buena forma de ahorro, y aunque se caiga el edificio, siempre sigues teniendo el suelo. Y los puedes alquilar y recibir una renta, cosa que no podrás hacer ni con los tomates ni con los coches.
    Y como eso fue así y mucha gente se animó a comprar pisos con dinero prestado, los precios subieron y eso hizo que más gente se animara a comprar porque eso quería decir que su patrimonio se iba a revalorizar o porque lo podrían vender más caro al año siguiente, y sobre todo, porque les seguían prestando más del 100% de su precio. Y he aquí que aumento a la vez la demanda y los precios.
    Por tanto, nada se resuelve con la liberalización, que no sirve para abaratar la vivienda a falta de regulación del mercado hipotecario, y que además crea una urbanización dispersa, más cara por el aumento de la superficie de calles y redes de servicios públicos, ineficiente por el gasto de energía y coste de gestión de los servicios públicos y por el peor funcionamiento de los transportes públicos y que hace que los suelos destinados a la agricultura suban de precio ante la posibilidad de edificarlos, y que aumente el gasto público en expropiaciones para la construcción de infraestructuras, como ocurrió tras la ley del suelo del 98. Eso cuando no hace peligrar el medio ambiente y el paisaje.
    Por qué no propones más bien la promoción pública de viviendas, que eso sí que ocurre en Europa?

    1. Gracias por la crítica, ya que siempre se agradecen aunque sean duras. Empezando por el final te comento que yo soy socialista y por lo tanto el ideal para mi es que el suelo sea de propiedad pública y en la medida de lo posible también la vivienda. Dicho esto, mi artículo solo se ocupa del análisis de un fenómeno en el marco de la economía de mercado actual, en el que el papel público es muy reducido en la formación de precios. Existe una mitología que no alcanzo a comprender en buena parte de la izquierda con que si se saca más suelo urbano al mercado más subirán los precios. Me resulta incomprensible por cuanto que las evidencias empíricas en los diferentes países en contra de esta creencia son aplastantes. El fenómeno de subida de precios en la España de 1996-2007 sucedió a pesar de la enorme salida al mercado de suelo urbano, siendo el driver de la subida de precios el gigantesco flujo de dinero barato consecuencia de la integración del sistema financiero español en el capitalismo globalizado con la estabilización de la peseta en el SME primero y luego con la entrada en el euro. Ante este fenómeno y, repito, dentro del marco capitalista actual, había dos opciones.
      La primera, que no se hizo, era restringir el flujo de crédito hacia el inmobiliario y acompañar esto con políticas de vivienda pública para impedir que el subsiguiente incremento de precios en el mercado libre golpeara sin piedad a los más débiles. Recordemos que si el crédito está mucho más barato como lo que cuenta para quien compra es el esfuerzo efectivo (incluyendo intereses) la subida de precios hubiera sido total mente inevitable. El problema de esta opción es que o se hace una política amplísima de vivienda pública o esto dejaría fuera o virtualmente fuera del acceso a la vivienda a buena parte de los segmentos intermedios de renta, que son muchos en España.
      La segunda, que tampoco se hizo, era facilitar los mecanismos para que no se estrangulara la oferta de suelo ante el inevitable ascenso de la demanda por los bajos tipos. Hubo un mediocre intento por parte del primer gobierno de Aznar que finalmente acabó como casi todo en el corrupto régimen del 78: en una componenda para que los de siempre acapararan el suelo que iba saliendo al mercado y especularan con él. El problema de esta opción hubiera sido que se hubiera desviado una cantidad excesiva de crédito hacia el inmobiliario (con todas las derivadas medioambientales y de deuda exterior), cosa que al final pasó igualmente, por lo que hubiera tenido que corregirse con mecanismos sectoriales de restricción crediticia. Desde luego esto es independiente de las políticas de vivienda pública para los más desfavorecidos, algo que se mantuvo de forma muy insuficiente.
      La peor de las opciones era en todo caso mantener una oferta restringida de suelo y una política insuficiente de vivienda pública. No hace falta ser premio Nobel de economía para saber qué hubiera ocurrido en ese caso: los precios se hubieran ido a la estratosfera y buena parte de la población hubiera quedado totalmente excluida del acceso a la vivienda. Alguien podrá argumentar que eso pasó igualmente, pero eso es porque no sabe lo que puede llegar a ser un mercado de vivienda realmente excluyente.

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